中信证券：房地产政策的重点从逆周期调节转向防风险，预计需求侧有望在2023年年底前走稳

文丨陈聪 张全国 刘河维

两部门发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知。我们认为，政策重点从逆周期调节转向防风险，需求侧有望在2023年底前走稳，政策的变化是符合行业实际情况的，也是有利于宏观经济行稳致远的。

▍中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，并强调其他不涉及适用期限的政策长期有效。

【资料图】

▍7月开始房地产基本面进一步下行。

7月1-8日，我们跟踪的样本城市新房网签套数同比下降36%，降幅环比扩大2.1个百分点，样本城市二手房套数同比下降23%，降幅扩大21.4个百分点，新房和二手房降幅均比6月环比扩大。我们预计7月份房地产景气进一步下滑。需要指出的是，除非外力干预，房地产基本面下行有螺旋强化效应。一旦市场明确了下行趋势，二手挂牌可能增加，企业融资可能更加困难，房价可能因此进一步下行。

▍政策的重点从逆周期调节转向防风险。

本次政策延长期限主要涉及两项政策，分别为金融机构存量贷款展期和债务新老划断后的尽职免责处理，相应期限均调整到2024年12月31日。此外，融资的三支箭也在加快落地。总体而言，我们认为对房企的融资政策维持了此前的态度，即政策不是为了“翻转”房地产周期，不是在房地产周期向下时试图推动周期向上，而是适当对冲房地产周期下行所带来的风险，避免风险持续集聚。我们认为，政策本身的变化是符合我国房地产产业链的具体情况的，也是有利于宏观经济行稳致远的。

▍政策进一步蓄力，预计需求侧有望在2023年年底前走稳。

今年上半年以来房地产市场需求侧政策进入真空期，目前70个城市已经有55个二手住宅房价下跌，且二手房挂牌量不断增长，房地产基本面出现螺旋向下的态势，市场缺乏基本面的自我修复机制。但是，当前政策工具箱储备依然十分丰富，特别是在一些核心城市，限购、限贷、限价和按揭利率（特别是二套房）还有进一步的调整空间。我们认为，随着基本面持续下行，尤其是一线核心城市确认房价下跌，2023年四季度有望是政策进一步放开的季度。本次《通知》也再提要抓好落实因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，以促进房地产市场平稳健康发展。

▍维持2023年房地产基本面两头高中间低的判断，理性看待2023年三季度继续下探的楼市基本面。

我们认为，政策并不是不干预市场，只不过政策的目标不是逆周期调节，是防范风险，包括防范金融风险，防范居民资产负债表风险，防范地方债务风险等。我们预计，全年房地产市场基本面两头高，中间低，2023年三季度有可能是全年基本面最为低落的时间点。我们建议投资者理性看待这种基本面的下行。当前的基本面下行预计既是行业面临长期压力的有序释放，也料成为行业在2023年底销售再次上行之前的必要调整。我们维持对全年行业销售正增长的预测不变。

▍风险提示：

房地产行业基本面下行速度快于预期的风险，部分房企的资金链风险。

▍回首向来萧瑟处，也无风雨也无晴。

我们不建议将任何一次政策视为房价上涨的号角。房子是用来住的，不是用来炒的。我们坚信，政策具备很强的定力，目标是防范风险，不是逆周期调节。在行业走向稳定的过程中，具备融资优势，开发优势，资产运营优势的企业将显著占据上风。尤其是资产运营优势一项，在历史上重要性可能微不足道，今天则变得越发重要。房地产企业的策略逐渐走向趋同，“微操”就成为了决定企业胜败的重要指标。