天天播报:给业主的一个提醒

这两年买房，最值得注意的一件事——

新房看似“白菜价”，实际隐性成本增加了不少。

【资料图】

相信这个月，新房获批预售的速度，已经刷新了大家的认知。

一天多个项目拿证，接二连三地选房，很多本地楼市群的讨论活跃度又回来了。

但开发商们看起来，似乎真的急得不行了。

一方面，官方保供应任务，竞品互相挤压。

新房普遍出地面没多久就开盘。

龙岗新生片区的某个项目，总层高49层，计划交房时间在2024年年底，但项目刚出地面五六层，最近就开盘了。

龙岗双龙片区的一个新盘，去年9月份深圳土拍拿下的地块，规划总层高32层，不到一年的时间就开盘，实际项目现在出地面也不过五六层的高度。

再比如龙华北站附近的一个项目，同样也是去年9月份深圳土拍拿下的地块，总层高48/50层，也是一年的左右的时间开盘，目前也是刚出地面大概10层。

另一方面，新房进入打折竞赛阶段。

激烈的程度，相信是深圳这么多年来“金九”难得一见的现象。

其中，互相battle最激烈的，莫过于宝安和龙华的项目。

在价格维度上，宝安的尖岗山、西乡、碧海与龙华的红山、北站、上塘不相上下，都是五六百万可以上车紧凑实用的三房。

但最近一下子出来三四个总价维度差不多的项目，外加光明中心片区的新房，相信很少有营销总可以再像以前那样坐得住。

未来的情况，估计开发商互卷的程度会更深，更垂直。

现在已经有项目为了去化，给出了更大的让步，约定1年后才开始供楼。

坪山一个项目，开盘就给出折扣，不仅可以首付延期（7天之内付0.5成首付，年底再付0.5成首付，明年6月付1成首付，明年9月之前再把剩余的1成首付交完 ），还可以2023年底才开始供楼。

所以接下来深圳卖不好的项目，也不排除有抄作业的可能，同意业主供楼时间延后。

不过，大家看似买到了便宜价，实际上加上两三年的资金成本，还贷成本，持有成本变相地高了很多。

所以这两年选房，可能需要特别注意一下交房时间。

因为交房晚，我们的隐性持有成本变高了。

一方面，是直接的首付及月供成本增加。

比如500万的房子，3成首付，现房的首付+月供按最新利率以及等额本金还贷方式计算，LPR+50个基点计算，5年免增值税的利息成本大约是81万。

如果是晚两年交房+5年免增值税，利息成本大概是111万。

无形中多花了大约30万的利息成本。

5年后起码房价涨到581万才能覆盖大家的买房成本，而7年后房价需要涨到611万才能刚刚覆盖买房的成本。

换句话说，越晚交房，我们变现的时间就越久，占用咱们资金的成本就越高，房价的预期就更加不确定了。

况且未来5-7年置换，既有还贷本金的沉默成本，还有还贷利息，大家也肯定不愿意看到辛辛苦苦到头来，转手只能覆盖成本了。

另一方面，晚交房还会涉及上学的问题。

深圳各个区都有不同的上学政策。

宝安区是有购房合同就能申请上小学，但光明区、南山区、坪山区上学申请需要正式的入伙通知书才能申请。

个别区不仅需要入伙通知书才能申请上学，还需要实际入住满一年才能上学。

比如光明区的小学上学条件 “没有实际居住的住房材料不能用于学位申请” ，入伙通知书+居住就成了入学的关键。

而光明近三年推出了大量的期房，但大部分都约定在两三年后交房。

但很多新手买房的时候，并没有留意到这个问题。

等到真正需要上学的时候，要么只能租房上学，要么只能延迟入学。

就算通过租房上学也需要和房东商量，同意锁定学位6年，中间的难度可想而知。

而每年深圳都有因为新房迟迟未能入伙，没有入伙通知书，赶不上招生时间，耽误自家孩子上学申请的情况。

所以首套群体，如果是冲着孩子上学需要买的房，就要特别重视新房的交房时间。

别趁了“打新热”，趁不上孩子的上学节点，得不偿失。

这两年有上学需求的，选择二手房或者凭购房合同可以上学的区域会更稳妥一些。

毕竟现在新房交房入伙的时间，已经成为一种玄学。