世界快报:二手房真正的压力

豪宅逆市热销，造钞超115亿；

光明刚需盘1343批客户抢676；

法拍豪宅宝能城50套超高的税费垫付，成交总金额7.6亿元；

(资料图)

二手房顶复户型出现最贵成交单价65.79亿冲破豪宅天花板。

一夜之间，新房、豪宅、法拍都很热，深圳楼市似乎又回到了大牛市。

难道深圳楼市又回暖了？

但热潮之下是惨不忍睹的二手房。

截止21号，深圳二手房网签量只有1169套，这个月想要冲破2000套，估计悬了。

眼下已经不缺新房子，有理由相信，接下来二手房的冰山期会更长更冷。

很明显深圳的市场，已经分化到让人很难看得出规律。

都说大家在观望，预期情绪很低落，但却一而再再而三出现抢豪宅。

都说大家要保工作，稳现金流，但刚需也在忙着打新热选。

市场的逻辑似乎都不太自洽。

实际上这几天出现的行情，明显和刚需没有太多关系。

招商玺家园从登记名单就可以看出身份的实力。

宝能城超高的税费垫付，也不是刚需可以玩得转的。

这都只能说明有钱人的钞能力，被激发出来了，说明不了整体的市场行为。

一方面这些豪宅供小于求，价格便宜。

招商玺家园是无敌海景加低定价，有巨大价差。宝能城是西丽最实用豪宅，赠送高，地铁物业，单价平均下来比市场价低。

另一方面深圳打折的新房仍在继续。

像万科金域学府开盘就给93折，联发悦尚居冻资就优惠3万，保利龙誉未开盘就喊出低价，已经超出市场的预期。

而且以前都是小楼盘，小开发商搞优惠促销，现在是头部老房企在搞。

对业主来说，似乎还不如不趁开盘这个热闹，折扣多的楼盘，幸运的还能省个小几十万。

不过，这对二手房的业主来说就不是什么好事了。

当同样的价格，差不多的地段下，自然更优越的户型，为什么不选新房？

一样的预算，大家也肯定是跟着新房跑。

而且对比周边二手房的价格有绝对的优势，加上开发商抢客户，新房折扣越来越猛，有名额的准业主就更不打算看二手房。

除非降价，否则二手房很难卖。

特别是地段本身就不好，学位也没有优势，户型还奇奇怪怪的二手房，有客户来看看房转两圈就已经不错了。

这个月截止21号，深圳二手房网签量只有1169套，这个月突破2000套估计又悬了。

而二手房真正的暴击也才刚刚开始。

今年的供应任务是6万套商品住房。

这6万套的量，几乎当前二手挂牌房源的三分之二。而且任务量到9月23日是38513套，还有近2.8万套新房住宅在等着入市。

这两万多套新房到时候将会对二手房进一步冲击。

从去年6月开始，深圳的新房成交就开始反超二手房的成交。

所以，接下来二手房会越来越难卖。

二手房想卖房的业主有压力，前两年买房的业主也好不到哪里去。

新房供应潮，压力也转移到了两年前上车的业主身上。

特别是光明、龙岗的业主，前两年买的新房，可能是有史以来最贵的新房。

2020年颐安都会中央五期第一批备案均价约5.2万/平，而旁边去年深铁新拍G01063-0264地块限价5.08万/平。

2020年宝安尖岗山的尖山壹号备案均价约8.8万/㎡，而今年开盘的凤鸣水岸开盘备案均价

2020年光明的中海寰宇时代花园备案均价约5.99万/㎡，电建洺悦府备案均价约5.97万/㎡，而今年光明的所有待入市新房，价格都在4.3-5.2万/㎡。

2021年宝安新安的万科大都会备案均价约9.34万/平，玖玖颂阁备案均价约9.21万/平，而最近旁边中粮铂悦苑的90套新房，均价8.86万/㎡。

无论是纵向与本身片区的新房比较，还是横向跨区域比较，这些新房备案价格都比市场的预期价格高出一部分。

也不知道，这部分业主手里的鸡腿还香不香。

现在很多二手房已经回落，比如龙悦居、侨香村、玖龙台、诺德假日花园、华润城都在回调价格。

整个深圳相比2021年2月的高位已经回撤了将近14%。

所以接下来，如果新盘的备案价仍然比市场价高的，就要警惕了。未来想再遇见2020年的行情的概率，已经微乎其微。

不过，短期看政策，中期看土地趋势，长远看城市活力。鲨鱼会一直看好深圳的年轻人。

但是买贵了怎么办？

眼下想退房已经不可能了，唯有修炼心法，愿赌服输了。

承认房子是商品，有市场，价格就会有波动。